不動産会社は物件を
ポータルと自社サイトの
両方に載せるべき？

ポータルと自社サイトは、物件を探す人にとって何が違う？

不動産のポータルサイトは条件に合う物件を比べる場で、不動産会社の自社サイトはその会社に問い合わせてよいかを確かめる場です。物件を探す人は、まずポータルで条件（エリア・価格・間取り）を絞って比べ、気になった物件を扱う会社を調べる、という順で動くことが多いと考えられます。

物件の一覧だけを自社サイトに写すと、ポータルと同じ物しか置かれていないページになります。両方に載せる意味は、自社サイトにポータルでは書けない・読まれない情報を足せるかどうかで決まります。足せないなら、自社サイトには物件を載せず、会社と相談の入口に絞る方が、管理の手間に見合うこともあります。

問い合わせの記録の面でも違いがあります。ポータル経由の問い合わせは、ポータルの管理画面で件数を見られますが、どのページを読んで問い合わせたかまでは自社で追いにくいことがあります。自社サイトなら、アクセス解析で、どのページを読んだ人が問い合わせたかを自社で確かめられます。問い合わせの数え方は問い合わせ数の計測方法にまとめています。

ポータルと自社サイトの使い分けは、業種によって向き不向きがあります。飲食店や美容室の予約サイトと比べた業種ごとの違いは、予約サイトに頼る業種と自社サイトが効く業種で並べて扱っています。

物件をポータルと自社サイトの両方に載せると、決まりはどう増える？

物件を両方に載せると、契約済みになった物件を消す場所が2か所になり、片方だけ消し忘れれば、その時点でおとり広告になりえます。^[1]不動産公正取引協議会連合会のおとり広告ガイドラインは、自社のホームページも表示規約の「表示」にあたると明記しています。^[1]

おとり広告とは、表示規約第21条が禁じる、取引できない物件や取引する意思のない物件の表示のことです。^[2]おとり広告ガイドライン（2019年11月1日）は、自社のホームページと不動産情報サイトに載せるものも、表示規約第4条の「表示」にあたるとしています。^[1]自社サイトだから自由、ということはありません。

同じガイドラインは、協議会が措置したおとり広告の態様として、次の4つを挙げています。^[1]

• 掲載後に契約済みとなった物件を、削除せずに更新を繰り返していた
• 当初から契約済みだった物件を新しく掲載していた
• 架空の物件や、価格を安く・面積を広く・間取り図を改ざんした物件を掲載していた
• 相場より安く掲載し、問い合わせが多いのに契約しない合理的な理由が無かった

原因として挙げられているのは、次の3つです。^[1]

• 「管理能力を超えた多数の物件」を少人数で広告していた
• 管理をアルバイト等に任せきりで、責任者のチェックを怠っていた
• 新規掲載・更新のときに取引状況の確認を怠っていた

表示規約の違反には、協議会による警告や、50万円以下の違約金が定められています。警告に従わない場合は500万円以下の違約金などの措置もあります。^[2]景品表示法や宅地建物取引業法の決まりも別にかかります。広告の決まり全体は不動産広告の表示規約の記事にまとめています。

不動産会社の自社サイトにしか置けない情報は何か？

不動産会社の自社サイトには、実際に歩いた道のり、増改築の内容と時期、取引態様の説明、案内する担当者など、表示規約の範囲でポータルより詳しい情報を置けます。^[2][3]ポータルの入力欄には収まりにくい情報こそ、自社サイトに置く意味があります。

• 駅や施設までの道のり：施行規則では、徒歩の所要時間は道路距離80メートルにつき1分で計算し、起点と着点を明示します。^[2]自社サイトなら、実際に歩いた道順や坂・踏切の有無を書き足せます
• 増改築・リフォームの内容と時期：施行規則は、建物を増築・改築・改装・改修したことを表示する場合、その内容と時期を明示するよう求めています。^[2]工事の範囲を写真付きで書けます
• 取引態様：宅地建物取引業法第34条は、広告をするときに売主か、代理か、媒介かの別を明示するよう定めています。^[3]自社サイトでは、媒介なら手数料がどうなるかまで説明できます
• 担当者と会社：誰が案内するのか、どの地域を何年扱っているのか
• 周りの暮らし：スーパー・学校・病院までの道路距離や、実際に歩いて気付いた点（事実として確かめた物だけ）

周辺の施設についても、施行規則は、学校・病院・公園などの公共・公益施設は現に利用できるものを表示するよう求めています。自社サイトで周辺の情報を詳しく書く場合も、まだできていない施設を今あるかのように書かないよう気をつけます。^[2]施設までの距離も、道路距離で測った数字を使い、測った日を管理表に残しておくと、後から確かめられます。

写真にも決まりがあります。施行規則は、宅地や建物の写真は取引するものを表示することとし、建築前などで使えない場合に限って、一定の条件で他の建物の写真を使えるとしています。^[2]その場合は、他の建物である旨を写真に接する位置に明示します。^[2]

不動産会社の自社サイトに、人を呼ぶ入口はどこに作る？

不動産会社の自社サイトに人を呼ぶ入口は、ポータルが扱わない相談の検索、会社名での検索、ポータルの会社情報からのリンクの3つです。物件そのものを探す人は、まずポータルで比べることが多いと考えられるためです。

相談のページ：ポータルに無い検索の入口

「地域名＋売却」「地域名＋賃貸管理」で探す売り主・貸し主は、ポータルの物件一覧からは来ません。売却や管理の相談は、自社サイトにしか置けない入口です。ページの作り方は「地域名＋売却」で選ばれる売却ページと、賃貸管理会社のオーナー向けページにまとめています。地域のページの作り方は「地域名＋業種」で検索に出るにはを参照してください。

相談のページに最低限置く物は、次の3つです。

• 流れと日数：問い合わせ・査定（または管理の提案）・契約までの順番と、それぞれのおおよその日数
• 費用：売買・賃貸の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条により国土交通大臣の定める額が上限です。^[3]賃貸管理の管理委託料はこの上限の対象ではないため、自社の額をそのまま書きます。
• 担当者と地域：誰が担当するかと、扱っている地域

会社名と地図：ポータルから来た人の確かめ先

ポータルで物件を見た人は、会社名で検索したり、地図で店舗を探したりして会社を確かめます。自社サイトの会社紹介と、Googleビジネスプロフィールの所在地・電話・営業時間を、同じ表記でそろえます。登録の手順はGoogleビジネスプロフィールの登録方法にあります。後の節の実測では、トップに地図や構造化データがある会社はまだ少数でした。

ポータルの会社情報のリンク先

ポータルの会社情報の欄に自社サイトのURLを書ける場合は、トップページではなく会社紹介のページを指定します。ポータルから来た人が探しているのは、会社の所在地・担当者・取引の進め方だからです。

入口ごとに問い合わせを数える

どの入口から問い合わせが来ているかを数えておくと、次に力を入れる所が分かります。自社サイトなら、アクセス解析で、どのページを読んだ人が問い合わせたかを確かめられます。数え方は問い合わせ数の計測方法にまとめています。

同じ物件の紹介文をポータルと自社サイトに貼ると、検索でどうなる？

同じ紹介文がポータルと自社サイトにあると、どちらを検索結果に出すかはGoogleが選びます。Googleは、正規URLが指定されていなくても、検索で表示するのに最適なURLを判断すると説明しています。^[5]

Googleの「有用で信頼性の高い、ユーザーを第一に考えたコンテンツの作成」（2026年10月7日更新）には、自己評価の問いが並んでいます。^[4]

コンテンツは、独自の情報、レポート、研究、分析を提供していますか。
コンテンツが他のソースを参考にしたものである場合は、単なるコピーや書き換えではなく、付加価値とオリジナリティを十分に示すものですか。

同じページには、実際に商品やサービスを使ったり、ある場所を訪れたりした経験に基づく知識を示しているか、という問いもあります。^[4]不動産会社にとっての「訪れた経験」は、物件と周りを実際に見て歩いたことです。上で挙げた道のりや周辺の実測は、この問いにそのまま答える情報になります。

ポータルの物件ページは、掲載している会社が多いほど似た文が並びます。自社サイトのページを選んでもらうには、自社サイトにしか無い情報を加えることが近道です。ペナルティを恐れて自社サイトの文を短くする必要はなく、自社が見て確かめたことを足していく方向で考えます。

物件ページの題と説明文

自社サイトの物件ページの題（title）は、全ページ同じ「物件詳細｜〇〇不動産」にしません。駅名・徒歩の分数・間取り・種別を入れて、ページごとに変えます。徒歩の分数は表示規約の計算どおりの数字にします。説明文（meta description）には、実際の道のりや改修の時期など、ポータルに無い情報を1つ入れます。検索結果でポータルの物件ページとの違いが見えます。題の付け方はタイトルタグの付け方にまとめています。

物件の紹介文を書くときの決まり（「駅徒歩」「新築」「最高」などの使い方）は、不動産広告の表示規約の記事にまとめています。

自社サイトの物件ページにも、表示規約の必要な表示事項は要る？

自社サイトの物件ページにも、表示規約の必要な表示事項は要ります。表示規約第8条は、物件の種別ごとに必要な事項を表示するよう求めています。施行規則は、その対象の表示媒体の1つに「インターネット広告」を挙げています。^[2]

第8条が挙げる必要な表示事項の大きな区分は、次の5つです。^[2]

1. 広告主に関する事項
2. 物件の所在地、規模、形質その他の内容に関する事項
3. 物件の価格その他の取引条件に関する事項
4. 物件の交通その他の利便及び環境に関する事項
5. その他、規則で定める事項

具体的な項目は、物件の種別（分譲宅地・新築分譲住宅・中古住宅・中古マンション・賃貸住宅など）と媒体ごとに、規約の別表で決まっています。^[2]ポータルは入力欄の形でこれらの項目を求めることが多いため、ポータルでは自然に埋まっていた項目が、自社サイトでは抜けやすくなります。自社サイトの物件ページを作るときは、ポータルの入力欄ではなく、規約の別表を見て項目をそろえます。

価格・費用の書き方で抜けやすい所

取引態様の明示は、宅地建物取引業法第34条でも、広告をするときの義務とされています。^[3]物件ページのテンプレートに、取引態様の欄を最初から入れておくと抜けを防げます。

ポータルから来た人は、自社サイトで何を確かめている？

ポータルから来た人が自社サイトで確かめるのは、主に次の4つだと考えられます。会社が実在するか、誰が案内するか、どんな取引の進め方か、その地域をどれだけ知っているかです。物件の条件はポータルで見ているため、自社サイトでは会社の側の情報が読まれます。

ポータルの物件ページから会社の情報へのリンクがある場合は、そのリンク先を自社サイトの会社紹介のページにしておきます。トップページに飛ばすと、ポータルから来た人が会社の情報を探す手間が増えます。会社紹介のページには、所在地・電話・営業時間・定休日を、Googleビジネスプロフィールの登録と同じ表記で書きます。登録の手順はGoogleビジネスプロフィールの登録方法にあります。

お客様の声を載せる場合は、どの取引の声か（売買か賃貸か、時期）を添え、良い声だけを選んで載せていることが分かる形にします。口コミの扱いはお客様の声とステマ規制の記事も参考になります。

2か所の物件情報を、少ない人数でどう管理する？

2か所の物件情報は、物件ごとに掲載先・登録日・更新日・次回の更新予定日・成約日・削除の確認を1枚の管理表にまとめると、少ない人数でも管理できます。^[1]おとり広告ガイドラインが求める「最長でも2週間」の更新と、3つの日付の表示を、表の列にそのまま置く考え方です。

更新の日は、曜日を決めて全物件をまとめて確かめると忘れにくくなります。たとえば毎週の決まった曜日に、管理表の「次回の更新予定日」が近い物件の取引状況を売主・貸主に確かめ、ポータルと自社サイトの両方の日付を同じ日に直します。物件の入力を1か所で済ませ、複数の掲載先へ送る仕組みを使う場合も、削除の確認だけは人が画面で見て記録します。仕組みの送信が失敗していても、管理表の上では消えたことになってしまうからです。

不動産会社のサイトは、トップページで今どこまで整っている？

暖簾AIが2026年10月に、不動産会社のサイト97件のトップページを機械的に調べました。「よくある質問」などの文字があったのは14件（14.4%）、構造化データに店舗・事業者の型を書いていたのは4件（4.1%）でした。トップページだけを、HTMLの中の印で機械的に判定した数で、物件ページや下層ページは見ていません。

問い合わせの入口はほとんどの会社にあります。一方で、会社そのものを確かめるための情報（よくある質問、地図、構造化データ）は手薄な会社が多い状態です。ポータルから来た人が会社を確かめに自社サイトを開いたとき、この部分が答えになります。

説明文の書き方はmeta descriptionの書き方、構造化データはLocalBusiness構造化データの書き方にあります。9業種の同じ実測は業種別のトップページの実測にまとめています。

自社サイトに物件を載せないという選択はあるか？

不動産会社が自社サイトに物件を載せない選択はあります。物件の更新を2か所で回す人手が無い会社は、物件はポータルだけに載せ、自社サイトは会社の紹介・売却や管理の相談・地域の情報に絞る方法もあります。

どの形でも、自社サイトに載せた物件はおとり広告の決まりの対象です。^[1]載せる数より、消し忘れが起きない数を基準に決めます。物件をポータルだけにする場合も、会社の情報（所在地・免許・担当者）と相談の入口は自社サイトに置きます。

ポータルへのリンクの置き方

物件をポータルだけに載せる場合は、自社サイトの「物件を探す」の案内から、自社の掲載一覧のページへリンクします。ポータルのトップへのリンクでは、他社の物件の中から自社の物件を探してもらうことになります。リンク先のURLは、ポータルの仕様の変更で変わることがあるため、半年に1回はリンクが生きているかを確かめます。リンクの横に「物件の最新の情報は〇〇（ポータル名）でご覧いただけます」と書いておくと、自社サイトに物件が無い理由も伝わります。

両方に載せる前に確かめる手順は？

ポータルと自社サイトの両方に物件を載せる前には、残っている物件の確認、成約時の手順、日付の表示、自社サイトだけの情報、入口の相談ページ、物件以外のページの6つを順に確かめます。

1. 残っている物件を確かめる
   今、自社サイトとポータルに載っている物件を書き出し、契約済みの物件が残っていないかを両方で確かめます。
2. 成約時の手順を決める
   成約の連絡が入ったときに、誰が・いつまでに・どこを消すかを決め、紙1枚にします。
3. 日付を上部に出す
   自社サイトの物件ページの上部に、情報登録日（または直前の更新日）と次回の更新予定日を出します。
4. 自社サイトだけの情報を足す
   道のり、改修の内容と時期、取引態様の説明、担当者のうち1つ以上を足します。
5. 入口を1つ作る
   「地域名＋売却」か「地域名＋賃貸管理」の相談のページを1つ作り、流れと日数・費用・担当者と地域を書きます。
6. 物件以外のページを置く
   売却の相談、管理の相談、会社の紹介、よくある質問を、物件ページから1回で行ける場所に置きます。

業種ごとの広告の決まりを横に並べて見たい場合は業種別の広告規制の早見表が役に立ちます。