不動産広告の表示規約
「駅徒歩」「新築」「最高」の
決まりを条文から

不動産の表示規約とは？ホームページの物件ページにも当てはまる？

不動産の表示規約は、景品表示法に基づき公正取引委員会と消費者庁長官の認定を受けた不動産業界の広告の決まりで、ホームページの物件ページにも当てはまります。^[1][3]不動産公正取引協議会連合会のおとり広告ガイドラインは、ホームページや不動産情報サイトに載せるものも規約第4条の「表示」にあたるとしています。^[3]

正式名称は「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下、表示規約）で、細かい基準は「同施行規則」に書かれています。^[1]不動産公正取引協議会連合会が公開している規約集では、規約の最新の変更は令和6年（2024年）10月1日施行、施行規則の最新の変更は令和4年（2022年）9月1日施行です。^[1]規約の運用は、各地区の不動産公正取引協議会が担っています。

不動産広告にかかる3つの決まり

不動産の広告には、表示規約のほかに、宅地建物取引業法と景品表示法がかかります。1つの広告が3つすべてに触れることもあるため、どの決まりの話かを分けて考えます。

宅地建物取引業法第32条は、宅地建物取引業者の広告で、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利と誤認させる表示を禁止しています。対象は所在・規模・形質・利用の制限・環境・交通その他の利便・代金などです。^[4]「著しく」かどうかという評価の言葉で書かれた法律に対して、表示規約は「徒歩は80メートルで1分」「新築は1年未満」のような数字と定義で書かれています。ホームページの物件ページは、表示規約の数字と定義に沿って書けば、ほかの2つの法律の要求にも沿いやすくなります。

規約の効力が及ぶのは、原則として協議会に加盟する事業者です。ただし、おとり広告には、公正取引委員会が昭和55年に告示した「不動産のおとり広告に関する表示」があります。ガイドラインは、この告示は協議会への加盟の有無にかかわらず、原則として不動産事業者のすべてに適用されると説明しています。^[3]

規約の「表示」に含まれる媒体

規約第4条は「表示」を、顧客を誘引するための手段として事業者が物件の内容や取引条件などについて行う広告その他の表示とし、次の媒体を挙げています。^[1]

• インターネットによる広告表示
• チラシ・パンフレット・説明書面・電子記録媒体など（ダイレクトメール・ファクシミリを含む）と、口頭による広告表示（電話を含む）
• ポスター・看板（デジタルサイネージや車両に書かれた物を含む）・のぼりなど
• 新聞・雑誌・放送など
• 物件そのものやモデルルームによる表示

インターネットが最初に挙げられているとおり、自社のホームページ、ポータル、SNSの投稿は、どれも規約の表示にあたります。電話での説明も含まれるため、ページの文と電話で話す内容をそろえておくことも大切です。

宅建業法第32条が対象にする項目

第32条は、これらについて著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利と人を誤認させる表示を禁じています。^[4]物件ページのほぼすべての項目が当てはまるため、表示規約の基準に沿って書いておくことが、この条文への備えにもなります。

検索やAIの回答に引用される数字だからこそ正確に

物件ページの「徒歩〇分」「築〇年」「〇㎡」は、検索結果の説明文や、ChatGPT・GoogleのAIによる概要の答えの中に、そのまま抜き出されて使われることがあります。抜き出された数字は、ページの注意書きと切り離されて読まれます。表示規約に沿った正確な数字を、注意書きに頼らず本文に書いておくことが、検索やAIの回答で誤った紹介をされないための土台になります。数字の近くに、測った日や時点を書いておくのも効果があります。

この記事で扱う規約と施行規則の条

条の番号は、改正で変わることがあります。この表は、2026年10月29日に確かめた規約集（規約は令和6年10月1日施行、施行規則は令和4年9月1日施行の変更まで反映）の番号です。古い資料やほかの記事で条番号を見かけたときは、今の規約集の番号で確かめてください。

「駅徒歩〇分」は、表示規約でどう計算する？

表示規約の施行規則では、徒歩の所要時間は道路距離80メートルにつき1分として計算し、1分未満の端数は1分に切り上げます。^[1][2]直線距離ではなく、道路に沿った距離で計算します。

施行規則の「各種施設までの距離又は所要時間」の決まりは次のとおりです。^[1]

• 徒歩の所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして計算し、1分未満の端数は1分とする
• 道路距離や所要時間を書くときは、起点と着点を明示する
• 物件の起点は、区画のうち駅などに最も近い地点（マンション・アパートは建物の出入口）。駅などの着点は、その施設の出入口（利用時間内に常時使えるものに限る）
• 団地（一団の宅地・建物）は、施設から最も近い区画と、最も遠い区画の両方を起点にした数値を書く（マンション・アパートは最も近い建物の出入口と最も遠い建物の出入口）

規約第23条は、徒歩による場合の所要時間について、実際のものよりも短いと誤認されるおそれのある表示をしてはならないとしています。^[1]信号の待ち時間や坂道を足す規定は、施行規則にはありません。実際の歩きやすさと差がある場合は、「途中に踏切あり」「上り坂が続きます」と数字とは別に書き添えます。

物件ページでの書き方の例

徒歩の分数は、起点と着点が分かる形で書くと、読み手が地図で確かめられます。次は書き方の例です（駅名・数字は架空です）。

• 「〇〇線〇〇駅（東口）まで徒歩6分（約410m）」
• 「〇〇駅（北口）まで徒歩9分（約700m）。南口は徒歩11分」
• マンション：「建物の出入口から〇〇駅（西口）まで徒歩5分（約360m）」
• 分譲地：「〇〇駅まで徒歩4分〜9分（最も近い区画320m・最も遠い区画720m）」

駅に出入口が複数ある場合は、使った出入口の名前を書きます。施行規則は着点を「利用時間内に常時利用できる」出入口に限っているため、夜間や休日に閉まる出入口を使う場合は、その出入口を着点にしてよいかを確かめます。距離の数字を併記しておくと、80で割った分数が正しいかを読み手も確かめられます。

ポータル・チラシと数字がずれていないか

同じ物件でも、ポータルの入力、自社サイト、チラシで別々に分数を入れていると、数字がずれることがあります。測った道路距離を物件の管理表に1つだけ記録し、どの媒体もそこから分数を写す形にすると、ずれが起きにくくなります。道路の工事や駅の出入口の新設で道のりが変わった場合も、管理表の1か所を直せば済みます。

団地とは、施行規則でいう一団の宅地又は建物のことで、分譲地の複数の区画や、同じ敷地の複数棟のマンションが当たります。団地の物件を1つのページでまとめて紹介する場合は、最も近い区画（又は建物の出入口）と最も遠い区画（又は建物の出入口）の両方の分数を書きます。近い方の数字だけを大きく書くと、遠い区画を買う人にとっては実際より短い表示になります。

道路距離は、地図の経路検索で徒歩の経路を出して測る方法が手軽です。ただし経路検索は、私有地の通り抜けや、夜間に閉まる通路を通る経路を出すことがあります。誰でも常に通れる道かどうかを現地で確かめ、使った経路を地図の画面の写しで残しておきます。マンションでは、敷地の入口ではなく建物の出入口から測る点も、現地で確かめます。

電車・バス・車の所要時間や、新しくできる駅はどう書く？

電車やバスの所要時間は、起点と着点の駅や停留所の名前、特急・急行などの種別、朝の通勤ラッシュ時の所要時間、乗換えの有無を明示して書きます。^[1]平常時の所要時間は、その旨を明示して併記できます。^[1]

交通の利便の書き方について、施行規則は次のように定めています。^[1]

ホームページの物件ページで多いのは、「〇〇駅まで電車で15分」のように、日中の速い電車の時間だけを書く形です。施行規則は朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示するよう求めているため、時刻表で朝の時間帯の所要時間を確かめてから書きます。乗換えがある場合は、乗換えの時間を含めた数字にします。

バスを使う物件の書き方の例は次のとおりです（駅名・数字は架空です）。

• 「〇〇駅からバス12分（朝の通勤時は18分）、〇〇停留所から徒歩3分（約200m）」
• 「〇〇駅まで電車で22分（朝の通勤時・急行・〇〇駅で乗換え、乗換え時間を含む）」
• 「〇〇バス停まで徒歩2分。〇〇駅行きのバスは平日の日中1時間に2本（2026年10月時点の時刻表）」

バスの本数は施行規則の必須の項目ではありませんが、本数の少ない地域では、物件を選ぶうえで大事な情報です。書く場合は時刻表の時点を添え、ダイヤ改正のたびに見直します。

自動車の所要時間は、「〇〇インターチェンジまで約4.5km・車で約10分（有料道路を除く）」のように、道路距離を明示して書きます。高速道路を使う時間を書く場合は、有料道路を通る旨を明示します（周知の高速自動車国道なら、有料である旨は省略できるとされています）。

新しい駅や路線の予定を書く場合は、運行する事業者が公表したものに限り、新設予定時期を明示します。^[1]「新駅ができる予定」「将来は徒歩5分」のように、公表の無い計画や時期の書かれていない計画を書くと、交通の利便性について実際より優良と誤認されるおそれのある表示になります。^[1]

学校・病院・スーパーなど、周りの施設の書き方

施行規則は、学校・病院・官公署・公園などの公共・公益施設について、現に利用できるものを表示するよう定めています。物件からの道路距離又は徒歩所要時間と、施設の名称も表示します（公立学校と官公署の名称は、パンフレットを除き省略できる）。^[1]デパート・スーパー・コンビニエンスストアなどの商業施設も、現に利用できるものを、物件からの道路距離又は徒歩所要時間を明示して表示します。^[1]

「近くに大型商業施設ができる予定」「再開発で便利になる」は、物件の魅力として書きたくなる情報です。施行規則の決まりに沿えば、実施主体が整備予定時期を公表していることと、その時期・計画の段階を明示することが条件になります。噂や報道だけを根拠に書かないようにします。

「新築」「新発売」「中古」は、表示規約でどう定義されている？

表示規約の「新築」は、建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものです。^[1][2]完成から1年を過ぎた家は、誰も住んでいなくても「新築」とは書けません。

規約第18条第1項は、次の用語を、定められた意味に沿って使うよう求めています。^[1]

逆に、1年未満でも一度人が住んだ家は「新築」にあたりません。「築浅」「未入居」のように事実を書く言い方に切り替え、完成の年月を併記します。

たとえば2025年10月15日に建築工事が完了した建物は、誰も住んでいなければ2026年10月14日ごろまで「新築」と書けます。その後は書けません（日付は説明のための例です）。完成の日は、建物をその用途に従い直ちに使用できる状態に至った日で考えます。物件ページを長く公開している間に1年を過ぎることがあるため、新築の物件は管理表に完成日を記録し、1年になる前に表示を見直す予定を入れておきます。

建物を増築・改築・改装・改修したことを書く場合は、その内容と時期を明示する決まりもあります（施行規則）。^[1]「リフォーム済み」だけでなく「2025年3月　キッチン・浴室を交換」のように書きます。工事中に相当の期間中断していた新築住宅や新築分譲マンションは、工事に着手した時期と中断していた期間を明示する決まりもあります。^[1]

設備の書き方：水道・ガス・温泉・共用施設

設備についても、施行規則は書き方を決めています。^[1]

規約第23条は、建物の構造・築年数・居住性能・傷みの程度について、実際より優良・軽微と誤認されるおそれのある表示を禁じています。^[1]増築・改築・造作の取替えをした建物を、全部又は取引する部分が新築したものであると誤認されるおそれのある表示も禁じられています。^[1]「フルリフォームで新築同様」のような書き方は、この決まりに近づくため、工事の範囲と時期を具体的に書く形に置き換えます。

中古の物件ページで築年数を書くとき

規約第23条は、建物の建築経過年数や建築年月について、実際より経過年数が短い、又は建築年月が新しいと誤認されるおそれのある表示を禁じています。^[1]築年数は登記や確認済証などで確かめた建築年月から数え、「築浅」のようなあいまいな言葉を使う場合も、建築年月を併記します。リフォームで内装が新しくなっていても、築年数は建物が建った時から数えます。

「最高」「格安」「完全」「日本一」「厳選」「完売」は使える？

「最高」「格安」「完全」「日本一」「厳選」「完売」などは、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を持っている場合に限って使え、「最高」系と「格安」系は根拠となる事実を併せて書く場合に限られます。^[1][2]規約第18条第2項の決まりです。

規約第18条第2項は、次の6つの種類の用語について、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に持っている場合を除いて使ってはならない、としています。さらに第1号（最上級）と第2号（著しく安い）の用語は、根拠となる事実を併せて表示する場合に限り使えます。^[1]

規約は「これらの用語に類する用語」も含めて決まりの対象としています。^[1]会社紹介のページの「地域No.1」「業界最安値」のような言葉も、第4号や第2号に近い使い方になるため、根拠の資料が無ければ外します。物件の形質だけでなく、価格や取引条件、事業者の属性（会社のこと）に関する表示も対象に含まれています。^[1]

右の列は、言葉を事実に置き換えた書き方の例です（数字は架空です）。事実の文にすると、根拠の資料が無くても書けるうえ、読み手は自分で比べて判断できます。「完売」のように売行きを示す言葉は、残りの戸数と時点を書く方が、誤解を生まずに人気を伝えられます。

「根拠の資料」と「根拠となる事実の併記」の違い

第18条第2項の決まりは2段になっています。1段目は、すべての特定用語について、表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を持っていること。2段目は、第1号（最上級）と第2号（著しく安い）について、その根拠となる事実を広告の中にも書くことです。

資料は、広告を出した後に用意するのでは間に合いません。協議会や行政から問われたときにすぐ出せるよう、広告を作る時点で物件ごとにまとめておきます。資料を用意する手間を考えると、多くの場合は、特定用語を使わずに事実だけを書く方が早く、確かです。

事実の書き方の型は、「何が」「どれだけ」「いつ時点で」の3つをそろえる形です。「眺望良好」なら「12階・南向き・前面に建物なし（2026年9月撮影）」、「日当たり良好」なら「南側は幅6mの道路に面しています」のように、読み手が確かめられる事実に置き換えます。

規約の例示に無い言葉はどうか

規約は「これらの用語に類する用語」も対象にしているため、例示に無い言葉でも同じ意味なら同じ扱いになります。^[1]「至高」「究極」「プレミアム」は最上級に、「お値打ち」「底値」は著しく安いという印象に、「どこにも負けない」は他より優位に近い言葉です。使う前に、例示のどの号に近いかを考えます。

会社紹介・ブログ・SNSでも同じ決まり

特定用語の決まりは、物件ページだけでなく、会社紹介のページ、ブログ、SNSの投稿にもかかります。第4号の用語は、事業者の属性（会社のこと）に関する表示も対象に含んでいます。^[1]「地域で一番選ばれている」「業界トップクラスの実績」のような会社紹介の言葉は、物件の言葉より見落とされやすいため、会社紹介のページも点検の対象に入れます。実績を書くなら、数え方と期間を添えた件数で書きます。

SNSの投稿やブログで、客や第三者に頼んで物件や会社を紹介してもらう場合は、ステルスマーケティングの決まりもかかります。消費者庁は、令和5年10月1日から、広告であるのに一般消費者が広告だと分からない表示を景品表示法違反としています。^[6]SNSやレビューの投稿も対象で、規制を受けるのは依頼した事業者（広告主）です。^[6]頼んで書いてもらった紹介は、広告であることが分かる形にします。口コミの扱いはお客様の声とステマ規制の記事にまとめています。

物件名に地名や公園・駅の名前を使ってよい範囲は？

物件名に地名などを使えるのは、所在する市区町村内の町や字の名称のほか、慣例の地名、最寄り駅の名称、300メートル以内の公園や川などの名称、50メートル以内の道路の名称などに限られます。^[1]規約第19条の決まりです。

規約第19条は、所在する市区町村内の町や字の名称、地理上の名称を使う場合のほかは、次の範囲で使えるとしています。^[1]

別荘地（別荘やリゾートマンションを含む）には、別の基準があります。^[1]

• 自然公園の区域内なら、自然公園の名称
• 最寄り駅から直線距離5,000メートル以内なら、駅の名称（超える場合は距離を明記）
• 海・湖沼・河川の岸や堤防、温泉地・名勝・旧跡などから直線距離1,000メートル以内なら、その名称

ここでの距離は、徒歩の計算と違って直線距離です。ホームページの物件名をポータルから写すときも、この基準に合っているかを見直します。マンションの名前のように売主が付けた名前を物件名として紹介する場合でも、紹介文の中で地名や公園の名前を強調するなら、同じ考え方で距離を確かめておくと安心です。

距離の確かめ方の例

• 物件から〇〇公園の敷地の端まで直線で250m：公園の名称を物件名に使える範囲（300m以内）
• 物件から〇〇川の堤防まで直線で380m：300mを超えるため、川の名称は物件名に使えない（別荘地は1,000mまで）
• 物件から〇〇街道まで直線で40m：街道の名称を使える範囲（50m以内）

上の数字は説明のための架空の例です。直線距離は地図の計測機能で測れますが、どこからどこまでを測ったか（物件のどの地点から、公園の敷地のどの端まで）を記録しておくと、後から確かめられます。

別荘地の場合は、たとえば最寄り駅から直線で6,200mの物件に駅の名称を使うなら、「〇〇駅から約6.2km」のように距離を併せて明記すれば使えます（数字は架空の例です）。海岸や温泉地の名称は、直線距離1,000m以内が条件です。別荘地の物件名を付けるときは、通常の物件と基準が違うことに注意します。

物件名に使った名称の根拠（測った距離と地点）は、管理表に記録しておきます。物件名は、ポータル・チラシ・看板と、すべての媒体で同じ名前を使います。媒体ごとに名前が違うと、同じ物件だと気付かれず、比べる人を迷わせます。名前を変えたときは全媒体を同じ日に直します。

価格・面積・間取り・写真は、どう書く決まりがある？

表示規約の施行規則は、住宅の価格は1戸あたりの価格を消費税等を含めて、面積はメートル法で、畳数は1畳あたり1.62平方メートル以上の広さという意味で、写真は取引するものを表示するよう定めています。^[1]ホームページの物件ページで抜けやすい所を順に並べます。

価格・賃料・費用

最多価格帯とは、施行規則で、価格を100万円刻みで見たときに最も物件数が多い価格帯のことです。^[1]

たとえば12区画の分譲地で、価格が3,180万円から3,890万円まであり、3,200万円台が4区画、ほかの価格帯が2区画以下だったとします。100万円刻みで最も区画数が多いのは3,200万円台です。この場合、パンフレット等以外の媒体では「価格3,180万円〜3,890万円、最多価格帯3,200万円台（4区画）」のように表示できます（数字は説明のための架空の例です）。販売区画数が10未満なら、最多価格帯は省略できます。

面積も同じように、パンフレット等以外の媒体では、新築分譲住宅などは最小と最大の建物面積だけで表示できるとされています。車庫や地下室などの面積を延べ面積に含めるときは、その旨と面積を書きます。「延床110.50㎡（車庫12.00㎡を含む）」のような形です。

管理費は、施行規則で、マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持・管理に必要な費用で、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まないものと定義されています。^[1]「管理費等 月2万円」と管理費と修繕積立金をまとめて書くと、それぞれの額が分からないため、管理費と修繕積立金を分けて1戸あたりの月額で書きます。賃貸の共益費も、1戸あたりの月額で書きます。

面積・間取り

• 面積はメートル法で表示し、1平方メートル未満は切り捨てて表示できる^[1]
• 土地の面積は水平投影面積。建物の面積（マンションは専有面積）は延べ面積で、車庫や地下室等の面積を含むときはその旨とその面積を書く
• 畳数で広さを書く場合、畳1枚あたりの広さは1.62平方メートル（各室の壁心面積を畳数で割った数値）以上の広さがあるという意味で使う
• 採光・換気のための窓などが建築基準法に適合せず、居室と認められない部分は「納戸」等と表示する

写真・完成予想図

宅地や建物の写真・動画は、取引するものを表示します。^[1]建築工事の完了前などで使えない場合に限り、施工する者が過去に施工した建物の写真を使えます。外観なら構造・階数・仕様が同じで規模・形状・色などが似ているもの、内部なら写る部分の規模・仕様・形状などが同じものです。その場合は、他の建物である旨を、写真なら写真に接する位置に明示します。^[1]たとえば建築中の建売住宅で、同じ仕様で施工した別の建物の外観写真を使うなら、写真のすぐ下に「写真は当社施工の同仕様の建物（〇〇市・2025年施工）です。外壁の色が異なります」のように、他の建物であることと、異なる部位を書きます（内容は架空の例です）。取引する建物であると誤認されるほど写真を大きく載せることは、施行規則で禁じられています。コンピュータグラフィックス・見取図・完成図・完成予想図は、その旨を明示して使い、周囲の状況を表示するときは現況に反する表示をしないこととされています。^[1]

「見やすい大きさの文字」は、施行規則で原則として7ポイント以上の大きさの文字とされています。^[1]ホームページでは、注意書きだけを極端に小さくしたり、薄い色で目立たなくしたりしないことが、この決まりの趣旨に沿う書き方です。

住宅ローンの返済例と記事広告

住宅ローンを紹介する場合、施行規則は、金融機関の名称か種類と、借入金の利率と利息の方式（固定金利型・変動金利型など）又は返済例を明示するよう求めています。返済例には、借入金・返済期間・利率などの前提条件を併記します。ボーナス併用払いなら、1か月あたりの返済額に続けてボーナス時の加算額を明示します。^[1]「月々〇万円で買える」とだけ大きく書く形は、前提条件が読み手に見えません。

規約第14条は、編集記事の形をとった広告（記事広告）では、広告である旨を見やすく明瞭に表示するよう求めています。^[1]自社サイトのブログで「〇〇エリアの住みやすさ」のような記事の中に自社の物件を紹介する場合も、物件の紹介の部分が広告であることが分かるようにしておきます。

再建築不可・市街化調整区域・セットバックなど、不利な事実はどう書く？

表示規約第13条は、一般消費者が通常予期できない物件の事情や、著しく不利な取引条件を、明瞭に表示するよう求めています（賃貸住宅を除く）。^[1]具体的な項目は施行規則第7条に並んでいます。

こうした事実は、物件の魅力を伝える文の後ろに小さく置くのではなく、価格や面積と同じ並びに書きます。ホームページの物件ページでは、写真の下や「備考」の欄の最後に回されやすいため、物件ページの型を作るときに、特定事項の欄を価格のすぐ近くに用意しておきます。

物件ページでの並びの例は、「価格」「間取り」「土地面積・建物面積」「交通」のすぐ下に「特記事項：再建築不可（建築基準法の道路に2m以上接していません）」と置く形です。写真の下や、ページの最後の「備考」に回すと、スマートフォンでは読まれないまま問い合わせに進む人が出てきます。

不利な事実を先に書くと問い合わせが減ると心配されがちですが、内見や契約の段階で初めて知った客との食い違いの方が、手間も信頼の損失も大きくなります。条件を知ったうえで問い合わせてくる客は、その条件に納得している客です。

特定事項の言葉を、読み手に分かる形で補う

「セットバック」「再建築不可」「市街化調整区域」は、不動産の仕事では毎日使う言葉でも、物件を探す人には意味が分かりにくい言葉です。規約が求める表示をしたうえで、短い説明を添えると、誤解からの問い合わせや取り消しが減ります。

説明の文は、規約が求める表示の代わりではなく、表示に添える物です。「再建築不可」の文字そのものは、規約のとおりに書いたうえで、その下に説明を置きます。説明の中身が物件によって違う場合（建築の条件など）は、役所で確かめた内容を書き、確かめた日を添えます。

上の表のほかにも、施行規則は次のような事項を特定事項として挙げています。

• 道路区域が決定された土地や、都市計画施設の区域に係る土地はその旨
• 地方公共団体の条例で付け加えられた敷地の形の制限に適合しない土地は「再建築不可」又は「建築不可」
• 著しい不整形の土地や、地盤面が2段以上に分かれているなど著しく特異な地勢の土地はその旨
• 地下鉄の線路などのために地下の範囲を定めた地上権が設定されている土地はその旨（利用に制限があればその旨も）
• 沼沢地・湿原・泥炭地などはその旨
• 国土利用計画法による許可や事前届出が必要な場合はその旨

物件の資料（登記・重要事項説明の調査）で分かった事実のうち、どれが特定事項にあたるかを、物件ページを作る前に1件ずつ照らし合わせます。

値下げ前の価格を並べる「二重価格」とおとり広告の決まりは？

不動産の二重価格表示は、過去の販売価格の公表日と値下げした日を明示し、値下げ前2か月以上公表していた価格と比べ、値下げから6か月以内に表示するなど、施行規則の条件をすべて満たす場合に限られます。^[1][2]

規約第20条は不当な二重価格表示を禁じ、施行規則は、過去の販売価格と比べる二重価格表示ができる条件として、次のすべてを満たし、実際にその期間その価格で販売していたことを資料で客観的に示せることを挙げています。^[1]

一定の条件に合う相手に割引をする場合は、その条件を明示して割引率・割引額・割引後の額を表示する場合を除き、不当な二重価格表示にあたるとされています。^[1]「今月ご契約の方は〇万円引き」のような表示は、条件を価格と同じ場所に書きます。

割引の書き方の例は「〇月〇日までにご契約の方に限り、表示価格から50万円引き（割引後3,030万円）」のような形です。条件（期限・対象の人）と、割引額か割引後の額の両方を書くと、読み手が実際の支払額を誤解しにくくなります。期限を過ぎても同じ割引を続けるなら、期限の表示は実際と一致しなくなるため、期限を書かない形に直します。

日付で考えると、次のようになります（数字は説明のための架空の例です）。

比べられるのは「値下げの直前の価格」です。上の例で10月1日の値下げのときに、5月の3,480万円と比べることはできません。公表日と値下げした日を明示し、その価格で実際に販売のために公表していたことを示す記録（掲載の履歴など）を残しておきます。

規約第21条は、物件が存在しない、存在するが取引の対象になりえない、存在するが取引する意思がない物件の表示（おとり広告）を禁じています。^[1]おとり広告ガイドラインは、契約済みの物件を消し忘れたまま更新を繰り返した例を、措置した態様に挙げています。そのうえで、更新の間隔を最長でも2週間とし、契約済みと分かった物件はすみやかに削除するよう求めています。^[3]ポータルと自社サイトの両方に載せる場合の注意はポータルと自社サイトの両方に載せる意味の記事にまとめています。

比較広告についても、規約第22条は次の表示を禁じています。実証されていない事項を挙げて比べる表示、重要でない事項を重要であるかのように強調して比べる表示、競争事業者を単に誹謗・中傷する表示です。^[1]「他社の手数料より安い」と書くなら、比べた他社の範囲・時点・条件を示し、実証できる事項だけで比べます。比べる必要のない項目を大きく取り上げて優位に見せる書き方も避けます。

おとり広告と判断される例

おとり広告ガイドラインは、公正取引委員会の運用基準を援用して、おとり広告の態様を次のように例示しています。^[3]

3つ目の例は、物件ページの書き方より、問い合わせを受けた後の対応の問題です。ホームページに載せた物件について問い合わせがあれば、その物件を案内する、という当たり前の対応を社内で徹底しておくことが、ページの文を整えることと同じくらい大切です。

広告を始めてよい時期と、取引態様の明示はどう決まっている？

宅地の造成や建物の建築の工事が完了する前の物件は、開発許可や建築確認などの処分があった後でなければ広告できず、広告には売主・代理・媒介などの取引態様を明示します。^[4][1]宅地建物取引業法第33条・第34条と、表示規約の決まりです。

宅地建物取引業法第33条は、工事の完了前の宅地・建物の広告を、許可等の処分があった後に限っています。処分とは、都市計画法第29条の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他の政令で定めるものです。^[4]表示規約第5条も同じ趣旨で、宅建業法第33条の許可等の処分があった後でなければ広告表示をしてはならないとしています。^[1]建築確認の前に「近日公開」として間取りや価格を出すと、この決まりに触れるおそれがあります。

宅地建物取引業法第34条は、広告をするときに、自己が契約の当事者となるか、代理人か、媒介か（取引態様の別）を明示しなければならないとしています。^[4]施行規則は、取引態様を「売主」「貸主」「代理」「媒介」（「仲介」）の別を、これらの用語を用いて表示するよう定めています。^[1]自社サイトの物件ページのテンプレートに取引態様の欄を最初から入れておくと、抜けを防げます。

第34条第2項は、売買・交換・貸借の注文を受けたときにも、遅滞なく注文をした者に取引態様を明示するよう定めています。^[4]ホームページの問い合わせへの最初の返信の中でも、その物件の取引態様を書いておくと、広告と注文の両方の場面で明示したことになります。

第33条の対象になりやすいのは、建築確認を受ける前の建売住宅や、開発許可を受ける前の分譲地の「近日公開」のページです。建物の外観のイメージ、間取り、価格の予定などをホームページに先に出すと、工事に関する許可等の処分の前の広告になるおそれがあります。確認済証などの日付を管理表に記録し、その日より前に物件ページを公開しない手順にしておきます。

表示規約第8条は、規則で定める表示媒体を用いて物件を表示するとき、物件の種別ごとに必要な表示事項を明瞭に表示するよう求めており、施行規則はその表示媒体の1つに「インターネット広告」を挙げています。具体的な項目は規約の別表で決まっています。自社サイトの物件ページを作るときは、ポータルの入力欄ではなく、規約の別表を見て項目をそろえます。

価格が決まる前の「予告広告」

規約は、価格や賃料が確定していないため直ちに取引できない物件について、本広告に先立って取引開始時期を告知する広告を「予告広告」と定めています。対象は、販売区画数や販売戸数が2以上の分譲宅地・新築分譲住宅・新築分譲マンションなどです。^[1]予告広告は規約の決まりに沿った形でだけ出せるため、「価格未定・近日発売」と物件ページを先に公開する場合は、地区の協議会の案内で予告広告の要件を確かめます。広告の開始時期の制限（宅建業法第33条・規約第5条）は予告広告にもかかります。

表示規約や宅建業法に違反すると、どうなる？

表示規約に違反すると、協議会から警告や50万円以下の違約金を課されることがあり、警告に従わない場合は500万円以下の違約金や資格停止、除名などの措置もあります。^[1]宅地建物取引業法・景品表示法の措置は別にかかります。

協議会が措置を採ろうとするときは、あらかじめ期日と場所を指定し、事案の要旨と規約の適用条項を示して事情聴取を行うことになっています。^[1]判断に迷う表示は、措置の前に、所属する地区の不動産公正取引協議会に相談できます。

景品表示法の課徴金の対象は、第5条の違反のうち第3号（内閣総理大臣が指定する表示）に係るものを除いた行為とされています。^[5]不動産のおとり広告は第3号の告示による決まりのため、課徴金の対象からは外れますが、措置命令の対象にはなり、表示規約上の違約金もあります。^[3][5]「課徴金がかからないから軽い」ということではありません。

協議会への相談の仕方

地区の不動産公正取引協議会は、広告の表示について事業者からの相談を受け付けています。相談するときは、問題の表示の画面の写し、物件の資料（登記・測量・確認済証など）、使った数字の根拠（道路距離を測った地図など）をそろえておくと、具体的な答えを得やすくなります。相談した日と答えの内容は、管理表に残しておきます。同じような物件で同じ迷いが出たときに、その記録を社内の判断の目安として使えます。ただし、物件の条件が違えば答えも変わりうるため、記録をそのまま当てはめず、違う点があれば改めて確かめます。

業種ごとの広告の決まりを横に並べて見たい場合は業種別の広告規制の早見表が役に立ちます。売却の相談のページで査定額や実績を書くときの考え方は「地域名＋売却」で選ばれる売却ページ、賃貸管理のオーナー向けページは賃貸管理会社のオーナー向けページで扱っています。

社内で違反を防ぐ仕組み

違反の多くは、決まりを知らないことより、確かめる手順が無いことから起きます。物件ページを公開する前に、作った人とは別の人が次の点を見る、という手順を決めておくと、うっかりの違反を減らせます。

• 徒歩の分数が、管理表の道路距離から計算した数字と同じか
• 「新築」「最高」「格安」などの言葉が使われていないか、使うなら資料と事実があるか
• 特定事項（再建築不可など）が価格の近くに書かれているか
• 取引態様、情報登録日、次回の更新予定日が上部にあるか
• 写真が取引する物件のものか、他の建物ならその旨が写真に接して書かれているか

確かめた人の名前と日付を管理表に残しておくと、後から問われたときに、どう確かめたかを説明できます。

点検は、物件ページを公開する前の1回だけでなく、定期的に行います。おとり広告ガイドラインが求める最長2週間の更新の日に、掲載中の物件の取引状況と一緒に、表示の中身も見直す形にすると、別に時間を取らずに済みます。規約や施行規則が変わったときは、協議会の案内を確かめ、物件ページの型そのものを直します。型を直せば、その後に作る物件ページはすべて新しい決まりに沿った形になります。すでに公開している物件ページは、次の更新の日に1件ずつ新しい型に合わせて見直します。

自社サイトの物件ページを、表示規約に沿って点検する手順は？

自社サイトの物件ページは、徒歩の分数、新築の表示、特定用語、二重価格、特定事項、取引態様と日付、契約済みの物件の7点を順に確かめると、表示規約に沿って点検できます。

1. 徒歩の分数を測り直す
   物件ページの「徒歩〇分」を1件ずつ地図で道路距離に直し、80メートル＝1分・端数切り上げで計算し直します。マンションは建物の出入口から測ります。
2. 「新築」を確かめる
   「新築」と書いた物件の完成年月を確かめ、1年を過ぎた物は「未入居」「築〇年」に書き換えます。
3. 特定用語を探す
   物件名・紹介文・会社紹介から「最高」「格安」「完全」「日本一」「厳選」「完売」と、それに類する言葉を探し、根拠の資料が無い物は事実の文に置き換えます。
4. 二重価格を確かめる
   値下げ前の価格を並べている物件について、公表日・値下げ日・2か月・6か月の条件を確かめます。
5. 特定事項の欄を見る
   再建築不可・セットバック・市街化調整区域などの事実が、価格の近くに書かれているかを見ます。
6. 取引態様と日付を入れる
   売主・媒介などの取引態様と、情報登録日・次回の更新予定日を、物件ページの上部に入れます。
7. 契約済みの物件を消す
   契約済みの物件が残っていないか、ポータルと同じ日に確かめます。

点検で見つかった問題は、直した日と内容を記録しておきます。点検の記録は、次のような表にまとめると、次の点検のときにも使えます。

景品表示法全般の考え方はお客様の声とステマ規制、写真の使い方は画像・写真の著作権の記事も参照してください。